Исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества (ответчик ссылается на незаключенность договора в связи с отсутствием государственной регистрации)

Между  istec_name (далее - Арендодатель, Истец) и  otvetcik_name (далее - Арендатор, Отвеьчик) заключен договор аренды от data_dogovora № nomer_dogovora (далее - Договор) следующего недвижимого имущества: predmet_dogovora_arendy.
Договор заключен на срок с srok_dogovora_arendy_s по srok_dogovora_arendy_po.
Стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям Договора.
Истец выполнил свои обязательства, предоставил Ответчику в аренду имущество, что подтверждается актом приема-передачи от data_akta_priema_peredachi.
Пунктом punkt_dogovora_arenda_plata Договора установлена плата за аренду имущества в размере summa_arendnoy_platy рублей в месяц.
Пунктом punkt_dogovora_arendy_srok_oplaty_arendy Договора предусмотрен срок оплаты арендной платы - до srok_oplaty_arendy числа месяца, следующего за расчетным.
Ответчик допустил просрочку платежей по договору за период с period_prosrochki_s по period_prosrochki_po, что подтверждается podtverzhdenie_prosrochki.

Согласно расчету Истца задолженность Ответчика перед Истцом по арендной плате составила summa_zadolzhennosti руб.
data_otpravki_pretenzii Истец направил Ответчику претензию № nomer_pretenzii с требованием об оплате образовавшейся задолженности по арендной плате, которую Ответчик оставил без удовлетворения, сославшись на незаключенность договора аренды недвижимого имущества в связи с отсутствием его государственной регистрации (дата ответа на претензию: data_otveta_na_pretenziyu).
В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном Кодексе.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
Пунктом punkt_dogovora_neustoika Договора предусмотрено, что при просрочке внесения арендной платы Арендодатель вправе требовать уплаты пени в размере procent_neustoiki % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
Поскольку Ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, истец просит взыскать пени за период с period_neustoiki_s по period_neustoiki_po в размере neustoika_summa руб., а также пени по день фактического исполнения обязательства.
В части доводов о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации истец поясняет следующее.
Действительно, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договора аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, согласно п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).
При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ (п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - Информационное письмо).
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.
Согласно п. 3 Информационного письма № 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Таким образом, по смыслу вышеуказанных разъяснений не может признаваться незаключенным договор, фактически исполнявшийся сторонами, поскольку ссылки на такую незаключенность являются недобросовестным способом избежания исполнения обязательства. Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным. Также в таком случае для удовлетворения требования о взыскании арендной платы не имеет значения, прошел ли договор аренды государственную регистрацию в установленном порядке.
При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Согласно п. 44 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт исполнения Истцом и Ответчиком Договора (в части передачи объекта аренды Ответчику и перечисления частичной оплаты по договору за пользование объектом аренды), а действия Ответчика, заявившего о незаключенности договора аренды, направлены на уклонение от исполнения обязательств по исполнению договорных арендных отношений. При этом стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора, что связало стороны обязательством на изложенных в нем условиях.
В связи с чем доводы Ответчика, изложенные в ответе на претензию о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием государственной регистрации, не основаны на нормах материального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 10, 309, 310, 330, 433, 606, 609, 610, 614 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", ст. 125-126 АПК РФ, прошу:

1.    Взыскать с  otvetcik_name в пользу  istec_name задолженность по арендной плате в размере summa_zadolzhennosti руб. за период с period_prosrochki_s по period_prosrochki_po.
2.    Взыскать с  otvetcik_name в пользу  istec_name неустойку в размере neustoika_summa руб. за период с period_neustoiki_s по period_neustoiki_po, а также неустойку, начисленную на сумму долга с period_neustoiki_s по дату фактического исполнения основного обязательства из расчета procent_neustoiki % от задолженности за каждый день просрочки.
3.   Взыскать с  otvetcik_name в пользу  istec_name расходы по оплате государственной пошлины в размере  isk_poslina.

Приложения:

1.    уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде на ____ л. в 1 экземпляре;
2.    документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и в размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины на ____ л. в 1 экземпляре;
3.    копия договора аренды от  data_dogovora №  nomer_dogovora на ____ л. в 1 экземпляре;
4.    доверенность и диплом о высшем юридическом образовании представителя или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления на ____ л. в 1 экземпляре;
5.    документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются на ____ л. в 1 экземпляре;
6.    подтверждение соблюдения претензионного порядка урегулирования спора на ____ л. в 1 экземпляре;
7.    выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП на истца и ответчика на ____ л. в 1 экземпляре;
8.    расчет взыскиваемой денежной суммы на ____ л. в 1 экземпляре.

     Для подачи документов в суд  (исковых заявлений, жалоб, заявлений по административным делам и установлению юридических фактов)  необходимо выполнить следующие действия:

1. Прежде чем обращаться в суд,  подготовьте и направьте досудебную претензию ответчику. В ней укажите обстоятельства нарушения Ваших прав или обязательств по договору Вашим оппонентом, конкретные требования к ответчику, срок для удовлетворения требований (обычно 10–30 дней), предупреждение о судебном обращении в случае игнорирования досудебной претензии ответчиком.

    

2. Отправьте претензию заказным письмом с описью и уведомлением о вручении либо вручите лично под расписку. Это подтвердит соблюдение обязательного досудебного порядка.

3. Для подачи документов в суд  (исковых заявлений, жалоб, заявлений по административным делам и установлению юридических фактов)  необходимо выполнить следующие действия:

4. Все документы, подаваемые в суд оформляются по правилам, принятым в суде — с указанием даты, подписи, полного наименования сторон и дела.

5. Подача документов в суд зависит от характера дела и Ваших требований (гражданское, административное, уголовное), суммы иска, территориальной подсудности. Мировые судьи рассматривают часть гражданских дел (при взыскании цена иска, не должна превышать пятидесяти тысяч рублей), уголовные дела небольшой тяжести и административные дела. Районные суды занимаются большинством гражданских, уголовных и административных дел. При цене иска, превышающей пятидесяти тысяч рублей - городской/районный суд. Арбитражный суд рассматривает экономические споры между организациями и ИП, корпоративные споры. Верховный суд республики, край, область занимается специфическими категориями дел и проверкой решений нижестоящих судов. По общему правилу иск подается в суд по месту жительства ответчика (физического лица) или по месту нахождения ответчика (юридического лица). Для некоторых споров есть исключения, например иски о недвижимости подаются по месту ее нахождения. 

6. При заполнении шаблона указывайте правильные наименования и цифровые значения документов.

7. При заполнении данных других участников судебного процесса, укажите те, данные которыми Вы достоверно располагаете (ФИО, адрес регистрации/проживания/номер телефона и др.)

8. Все документы для суда состоят из определенных разделов. Первый раздел - шапка документа: название суда, Ваши данные (ФИО, адрес, телефон), данные ответчика и других лиц (третьих лиц). Второй раздел -описание обстоятельств дела: подробно изложите суть дела, Ваши требования и ссылки на нормативные акты. Опишите свою ситуацию: что, когда, где произошло. Излагайте четко, последовательно, без эмоций. Третий раздел - просительная часть: четко сформулируйте свои требования, что Вы просите у суда (вернуть долг, взыскать денежные средства, вернуть имущество, расторгнуть договор, признать решение незаконным и т.д.). Обязательно к подаваемому в суд документу прикладываются письменные доказательства, подтверждающие Вашу правоту и позицию (приложения: список документов). В конце ставится подпись и дата.

9. Все Ваши доводы должны быть логично структурированы и обоснованы фактами.

10. В тексте шаблона  заявления (иска, жалобы) указаны наименования/даты/номера нормативных правовых актов (НПА), которые необходимы для обоснования Ваших требований.

11. Проверьте правильность и корректность заполнения данных в шаблоне искового заявления, склонения слов по падежам по тексту искового заявления.Для подачи и рассмотрения своих документов в суде необходимо уплатить государственную пошлину. Размер госпошлины зависит от категории дела и цены иска. Расчет госпошлины на сайте в шаблоне происходит автоматически. Оплатите государственную пошлину и оригинал квитанции/чека приложите к своему заявлению (иску, жалобе).  При подаче встречных исковых заявлений также необходимо уплатить госпошлину. Отзывы и различные ходатайства, подающиеся в ходе судебного разбирательства не облагаются  государственной пошлиной.

12. После прохождения всех шагов, будет сформирован полный документ, который Вы сможете отредактировать Проверьте по списку приложенные к своему заявлению (иску, жалобе) документы, очередность в списке должна совпадать с очередностью приложения  документов (это должны быть копии документов, оригиналы остаются у Вас). Прикладываются копии всех документов, перечисленных в иске (заявлении, жалобе).  В качестве приложений могут быть договоры, расписки, переписка, фотографии, экспертные заключения и т.д. (в копиях), документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка (копия претензии и почтовая квитанция/уведомление о вручении), иные документы, требуемые законом для конкретной категории дел (например, выписка из ЕГРН для споров о недвижимости).

13. Отправьте копии искового заявления и приложенных к нему документов,  другим лицам, участвующих в деле (ответчику/третьим лицам). В суд нужен оригинал иска (заявления, жалобы), а каждому участнику дела — копия. Снимите копии данных почтовых квитанций и приложите их к экземпляру документа (иска, заявления, жалобы), подаваемого в суд. 

14. Подайте документ лично/через представителя по выданной Вами на его имя доверенности в канцелярию суда, отправьте почтой заказным письмом с уведомлением о вручении или воспользуйтесь электронными сервисами суда для подачи документов.

15. Если подаете документы через канцелярию суда, необходимо подойти в канцелярию суда в приемные часы (уточните на сайте суда). При себе имейте два экземпляра Вашего заявления. На Вашем экземпляре сотрудник канцелярии должен поставить штамп, дату приема и подпись. Это доказательство того, что документы поданы и приняты.

16. В дальнейшем отслеживайте поступление документов и движение дела в суде (по номеру дела можно отслеживать информацию на сайте суда). При необходимости можно подать дополнительные документы или ходатайства.