Исковое заявление о расторжении договора аренды и признании отсутствующим обременения в виде аренды (арендатор умер в период действия договора аренды)

Между  istec_name (далее - истец) и fio_umershego_arendatora заключен договор аренды недвижимого имущества N nomer_dogovora от data_dogovora_arendy.
Предметом договора является следующее недвижимое имущество:  predmet_dogovora_arendy.
Срок аренды установлен на период с period_arendy_s по period_arendy_po.
Акт приема-передачи к договору аренды подписан.
Договор зарегистрирован в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по subjekt_rf.
Согласно свидетельству о смерти N nomer_svidetelstva_o_smerti, выданному отделом ЗАГС, арендатор умер data_smerti_arendatora.
Наследником по закону умершего арендатора является stepen_rodstva_naslednika -  otvetcik_name.
В целях досудебного урегулирования спора истцом направлено уведомление наследнику о необходимости вступить в наследство на право аренды по заключенному договору и продолжить исполнять условия договора либо расторгнуть его, однако наследник в ответном письме указал, что вступать в наследство по договору аренды он не намерен и отказался от преимущественного права оформления аренды земельного участка.
Таким образом, поскольку арендатор умер, а наследник отказался от вступления в наследство по спорному договору, расторгнуть договор во внесудебном порядке не представляется возможным.
Согласно п. 1 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В силу изложенного, договор аренды может быть расторгнут в случае смерти арендатора, в связи с отсутствием наследников, желающих воспользоваться преимущественным правом аренды. В ином случае существует правовая неопределенность касательно заключенности договора, что нарушает права арендодателя, поскольку он не имеет возможности с одной стороны получать арендную плату ввиду фактического отсутствия арендатора и отказа наследников арендатора от вступления в наследство, так и не вправе заключить договор аренды с новым арендатором в связи с наличием непогашенной записи об аренде.
Таким образом, договор аренды фактически прекратил свое действие, однако юридически сохраняет свою силу.
Существующее обременение недвижимого имущества в виде аренды в пользу умершего гражданина, не нарушая право собственности истца на такое имущество, нарушает права собственника на распоряжение и пользование недвижимым имуществом.
Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ или ч. 1 ст. 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле (п. 53 постановления Пленума N 10/22).
Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров (п. 55 постановления Пленума N 10/22).
Из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости следует, что на основании договора аренды  N nomer_dogovora от data_dogovora_arendy в ЕГРН внесена запись об обременении недвижимого имущества в виде аренды в пользу умершего арендатора.
В связи с изложенным спорный договор фактически прекратил свое действие, что в свою очередь влечет признание права обременения в виде аренды отсутствующим.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 418, 450, 451, 617 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ст. 131, 132 ГПК РФ,

прошу суд:

1. Расторгнуть договор аренды N nomer_dogovora от data_dogovora_arendy, заключенный между  istec_name и fio_umershego_arendatora.
2. Признать отсутствующим обременение в виде аренды в пользу fio_umershego_arendatora на  predmet_dogovora_arendy.

Приложение:

1. документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины;
2. документы, подтверждающие направление наследнику уведомления о необходимости вступить в наследство на право аренды по заключенному договору;
3. документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
4. уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде.

Для подготовки и подачи данного искового заявления необходимо выполнить следующие действия.

1. Исковое заявление подаётся в суд наследником, ранее отказавшимся от наследства. Основанием для подачи такого иска является то, что в момент подписания заявления об отказе наследник находился в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (например, из-за психического расстройства, тяжёлого заболевания, сильного стресса или иных обстоятельств, ограничивающих его дееспособность).

2. Смерть арендатора не всегда является основанием для автоматического прекращения договора аренды. По общему правилу, права и обязанности по договору переходят к наследникам, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Однако расторжение договора возможно в следующих случаях:
   • Если в договоре прямо предусмотрено, что смерть арендатора является основанием для прекращения договора.
   • Если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, спецификой его деятельности как индивидуального предпринимателя). 
   • Если исполнение обязательств по договору неразрывно связано с личностью умершего (ст. 418 ГК РФ).
3. Укажите в исковом заявлении: Наименование суда, в который подаётся заявление. Данные истца (ФИО, адрес, контактные данные). Данные ответчика (наследники арендатора, если они известны, или иное заинтересованное лицо). Обстоятельства дела: описание ситуации, включая факт смерти арендатора, условия договора аренды, причины, по которым договор должен быть расторгнут (например, отсутствие наследников, невозможность исполнения обязательств), и попытки досудебного урегулирования спора. 
4. Требования к суду: расторгнуть договор аренды и признании отсутствующим обременения в виде аренды.
5. Подготовьте необходимые документы для подачи заявления: Копия договора аренды. Свидетельство о смерти арендатора. Документы, подтверждающие отсутствие наследников или их отказ от принятия наследства (если это является основанием для расторжения договора). Выписка из ЕГРН, подтверждающая наличие обременения. Другие документы, имеющие значение для дела (например, переписка с наследниками, доказательства нарушения прав истца).
6. При заполнении шаблона искового заявления указывайте правильные наименования и цифровые значения документов.
7. При заполнении данных сторон заявления, укажите те, данные других участков судебного дела, которыми Вы достоверно располагаете (наименование, адрес регистрации/проживания/номер телефона и др.) 
8. В тексте шаблона заявления указаны наименования/даты/номера нормативных правовых актов (НПА), которые необходимы для обоснования Ваших исковых требований.   
9. Спор рассматривается судом общей юрисдикции (районным судом) по месту нахождения ответчика, если в договоре не предусмотрена иная подсудность.
10. Проверьте правильность и корректность заполнения данных в шаблоне искового заявления, склонения слов по падежам по тексту искового заявления.
11. Проверьте по списку приложенные к заявлению документы, очередность в списке должна совпадать с очередностью приложения документов (это должны быть копии документов, оригиналы остаются у Вас). 
12. Расчет госпошлины производится автоматически. Оплатите госпошлину удобным для вас способом, приложите подлинник платежного поручения к заявлению.
13. Отправьте копии искового заявления и приложенных к нему документов, другим лицам, участвующих в деле. Снимите копии данных почтовых квитанций и приложите их к экземпляру заявления, подаваемого в суд. 
14. Подайте документ лично/через представителя по выданной Вами на его имя доверенности в канцелярию суда, отправьте почтой заказным письмом с уведомлением о вручении или воспользуйтесь электронными сервисами подачи документов в суд.